Vì sao nhiều người chọn đầu tư homestay, villa ngay cả trên đất nông nghiệp

Trong bối cảnh nhu cầu nghỉ dưỡng, trải nghiệm thiên nhiên, rời xa khói bụi thành phố ngày càng tăng, mô hình homestay hay villa nghỉ dưỡng trở thành lựa chọn phổ biến của giới đầu tư bất động sản. Có vài động lực chính khiến xu hướng này bùng nổ:

• Nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng tăng cao

Người dân tại các đô thị lớn thường tìm đến các vùng có thiên nhiên, khí hậu trong lành để nghỉ ngơi cuối tuần hoặc kỳ nghỉ dài — nơi có hồ, núi, rừng, không khí xanh… Homestay/villa đáp ứng đúng nhu cầu đó, vừa có chỗ ngủ, vừa có trải nghiệm khác với khách sạn truyền thống.

• Giá đất nông nghiệp rẻ hơn đất thổ cư  chi phí đầu tư thấp hơn

So với đất thổ cư, đất nông nghiệp (đất trang trại, đất vườn, đất rừng…) thường được định giá mềm hơn giúp giảm chi phí mua. Với số vốn hạn chế, nhiều người lựa chọn đất nông nghiệp để làm villa/homestay với hy vọng chi phí đầu tư ban đầu thấp, khi khai thác cho thuê để sinh lời lại.

• Khả năng khai thác nghỉ dưỡng + đầu tư dài hạn

Một villa/homestay nếu khai thác tốt (phòng ốc, tiện ích, view đẹp, dịch vụ chất lượng) có thể tạo dòng thu nhập đều — từ du lịch, nghỉ dưỡng, thuê dài hạn. Đồng thời, nếu ở vùng có tiềm năng phát triển bất động sản, đất có thể tăng giá theo thời gian. Đầu tư vào villa chưa chắc là “đất ở chờ lên giá” — mà còn là mô hình tạo lợi nhuận kép: vừa có dòng tiền, vừa tài sản.

• Linh hoạt trong sử dụng: nghỉ dưỡng, cho thuê, khai thác du lịch trải nghiệm

Nhà đầu tư có thể không ở thường xuyên, mà dùng villa/homestay như second-home, cuối tuần về nghỉ hoặc cho thuê khi không dùng tối ưu công suất sử dụng tài sản. Với mô hình vận hành đúng đắn, homestay trở thành “kênh đầu tư + trải nghiệm” đáng cân nhắc hơn nhiều so với mua đất bỏ hoang.

Khi chi phí thấp hơn, nhu cầu nghỉ dưỡng tăng, vận hành hợp lý, homestay/villa kể cả trên đất nông nghiệp vẫn hấp dẫn nhiều người tìm kiếm lợi nhuận và cơ hội sở hữu tài sản nghỉ dưỡng kết hợp thương mại.

Những rủi ro & lưu ý quan trọng khi xây homestay trên đất nông nghiệp

Tuy tiềm năng có thật, nhưng xây dựng homestay/villa trên đất nông nghiệp không đơn giản như mua – xây – khai thác. Có nhiều điểm pháp lý và thực tiễn cần lưu ý nếu không rất dễ gặp rủi ro lớn.

Pháp luật quy định rõ: không được xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp nếu chưa chuyển mục đích sử dụng

Theo Luật Đất đai 2024 mới nhất, chỉ có đất có mục đích “đất ở / đất phi nông nghiệp” mới được phép xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố. Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa được chuyển mục đích sử dụng là vi phạm.  Cụ thể, nếu muốn dùng đất nông nghiệp để làm villa/homestay — trước tiên người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở / đất phi nông nghiệp, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Nếu không thực hiện thủ tục mà vẫn xây dựng, cá nhân có thể bị phạt, buộc tháo dỡ công trình và phục hồi lại trạng thái ban đầu.

“Xin phép kết hợp đa mục đích” không đồng nghĩa với “được xây dựng kiên cố”

Theo hướng dẫn mới từ luật và các nghị định liên quan, đất nông nghiệp có thể được xin phép sử dụng kết hợp đa mục đích — ví dụ vừa trồng cây vừa phát triển du lịch — nhưng chỉ được xây dựng các công trình tạm, dễ tháo dỡ, không được xây kiên cố như villa bê tông, nhà nghỉ khang trang. 

Nhiều trường hợp xây dựng villa, homestay kiên cố trên đất nông nghiệp mà không chuyển đổi mục đích sử dụng đều bị chính quyền yêu cầu tháo dỡ. 

Rủi ro pháp lý: khó sang tên, chuyển nhượng hoặc bị xử phạt

Nếu mua đất nông nghiệp đã có xây dựng nhà không đúng mục đích, người mua dễ đối mặt với rủi ro: công trình có thể bị đánh giá là xây trái phép — theo quy định mới, việc chuyển đổi mục đích sử dụng phải xin phép.

Điều này đồng nghĩa: sổ đỏ/sổ hồng có thể không rõ ràng, quyền sử dụng đất và nhà ở không được bảo đảm đầy đủ khiến việc mua bán, sang nhượng bị cản trở, thậm chí có thể mất tài sản nếu bị phạt buộc tháo dỡ.

Rủi ro về đầu tư vận hành, khai thác, chi phí phát sinh

Ngay cả khi pháp lý hoàn chỉnh, việc vận hành homestay/villa trên vùng đất trước là nông nghiệp cũng có rủi ro riêng: hạ tầng, cấp thoát nước, xử lý môi trường, giao thông, dịch vụ — nếu không tốt, dễ khiến khách nghỉ dưỡng tránh xa. Thêm vào đó, chi phí bảo trì, cải tạo, điều chỉnh để phù hợp tiêu chuẩn lưu trú, nhà vệ sinh, phòng ngủ, an toàn, có thể rất lớn, ảnh hưởng hiệu quả tài chính nếu không kiểm soát chặt.

Khi nào vẫn có thể cân nhắc xây homestay trên đất nông nghiệp 

Dù có nhiều rào cản, việc biến đất nông nghiệp thành homestay/villa vẫn có thể khả thi nhưng phải làm đúng các bước pháp lý, quy hoạch, và tư duy đầu tư lâu dài.

• Kiểm tra quy hoạch: mảnh đất có nằm trong quy hoạch đất ở, đất hỗn hợp hay thương mại dịch vụ hay không. Nếu nằm trong khu quy hoạch có thể chuyển đổi mục đích, khả năng đậu hồ sơ cao hơn. 

• Xin phép thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở / đất phi nông nghiệp trước khi xây dựng.

• Nếu chỉ xin “kết hợp đa mục đích” theo luật mới nên xây nhà tạm, dễ tháo dỡ chứ không nên xây biệt thự cố định.

• Chuẩn bị chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng (phí đất, lệ phí…) theo quy định.

• Có kế hoạch kinh doanh rõ ràng: khách thuê, vận hành, bảo trì, dịch vụ hỗ trợ không nên xem homestay như “tiền rẻ, làm nhanh, có lời ngay”.

• Luôn lưu giữ giấy tờ đầy đủ, hợp pháp để tránh rủi ro khi mua bán, sang nhượng hoặc kiểm tra pháp lý.

Xu hướng đầu tư homestay/villa xuất phát từ nhu cầu nghỉ dưỡng, du lịch trải nghiệm, đời sống xanh… là hợp lý và có tiềm năng lâu dài. Đối với người có đủ nguồn lực tài chính, tầm nhìn dài hạn và sẵn sàng tuân thủ pháp luật — homestay/villa có thể là một kênh đầu tư kết hợp giữa tài sản và trải nghiệm rất đáng cân nhắc.

Tuy nhiên, nếu các nhà đầu tư bắt đầu bằng việc mua đất nông nghiệp rồi tự xây mà không xin phép, không chuyển đổi mục đích sử dụng đó là con đường rất dễ dẫn tới rủi ro: từ bị phạt, bị buộc tháo dỡ, đến mất trắng công sức và vốn đầu tư.

Vì vậy, trước khi xuống tiền, hãy cân nhắc kỹ lưỡng: xem đất đã hợp pháp chưa, quy hoạch ra sao, khả năng xin phép đổi mục đích có cao không, chi phí chuyển đổi, và có đủ tâm huyết để quản lý nếu có… Còn nếu không dù lời lắm cũng nên cân nhắc xem có nên đẩy mọi việc lên khi giấy tờ chưa rõ.